逆周期加倉，香港豪門鄭氏父子頻頻出手。

12月6日，鄭家純掌舵的新世界發(fā)展，牽手遠洋集團，計劃在內(nèi)地及香港地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)或投資領域合作。

11月底，新世界發(fā)展以2.54億元，競得杭州蕭山一宗地塊。

(資料圖片僅供參考)

鄭家第三代接班人、新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛，在8月底稱，未來一年，要在上海、廣州、杭州和深圳等城市，投資約100億元于土地市場。

內(nèi)地房地產(chǎn)市場探底，將慢慢復蘇，此時，正是鄭家抄底土地和資產(chǎn)的好機會。

今年內(nèi)地房企普遍錢荒，身影漸隱。新世界發(fā)展現(xiàn)金多、負債低，一改過去的保守姿態(tài)，高調(diào)殺回來了。

逢低吸納

一年投資100億，在內(nèi)地體量不算大，縱向對比，新世界的這一步，邁得并不小。

2015年左右，港資房企大幅拋售內(nèi)地資產(chǎn)，新世界也陸續(xù)出售上海、武漢、成都、海口等地資產(chǎn)，之后布局內(nèi)地的動作幾乎停滯。

2019年，方向開始轉變。

這年7月，新世界先是以40.1億元收購寧波項目股權。兩個月后又豪擲97.9億元奪得杭州望江地塊，刷新當年全國地王記錄。

今年以來，內(nèi)地房企減少拿地，新世界逆向跑馬圈地，多次與國企合作拿下優(yōu)質土儲。

4月，新世界與招商蛇口簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃在內(nèi)地和香港開展全方位戰(zhàn)略合作。7月在上海第二批集中土拍中，又聯(lián)合招商、保利以34.2億元競得普陀區(qū)中山北小區(qū)地塊。

鄭志剛尤其看重粵港澳大灣區(qū)，去年在廣州和深圳拿下4宗城市更新項目，最引人矚目的是，以70億元拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊改項目。

今年初，鄭志剛公布“quick win”(快贏)戰(zhàn)略，預留200億港元投資于大灣區(qū)。

截至今年6月，其在內(nèi)地擁有土儲約520.6 萬平方米，其中約 44%位于大灣區(qū)。

一退一進之間，鄭氏家族的逆周期操作，可謂因時度勢。

“香港地區(qū)的主流房企，經(jīng)歷過多輪大起大落的考驗，對行業(yè)周期性和企業(yè)經(jīng)營風險有根深蒂固的認知?！?/p>

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，由于在財務、業(yè)務和開發(fā)方式等方面較成熟，新世界等在內(nèi)地的表現(xiàn)更穩(wěn)重保守。

意在商業(yè)

在內(nèi)地市場的投資，已給鄭志剛帶來回報。

2021年，新世界中國的銷售額回升至182.4億元。今年前11個月，以145.9億元銷售額排在第92名，重回房企百強榜單。

今年上半年，新世界位于杭州的“江明月朗園”首推601套房源，面積127-224平方米，精裝均價7萬元/平方米，總價最低門檻700多萬。

開售當日即售罄，認購金額超過70億元，創(chuàng)下杭州單日銷售額新紀錄。

鄭志剛這輪加倉，重點不是住宅，而是商業(yè)綜合體。

縱觀其近年的新增地塊，大量為舊改項目，需成片聯(lián)動開發(fā)，打造長期運營的超大型綜合體。

“港資房企選擇布局城市更新或舊改項目，主要在于這些項目一般位于配套條件非常成熟的老城區(qū)，市場基礎更好，產(chǎn)品溢價能力更強。”柏文喜認為。

比如，“江明月朗園”項目所在地塊，鄭志剛2019年在杭州望江拿下的“地王”。

該項目總建筑面積約74萬方、總投資超過230億元，匯集新世界旗下K11購物中心、甲級商廈K11 ATELIER、服務式公寓K11 ARTUS、瑰麗酒店的超級綜合體。

在廣州拿下的增城區(qū)荔城街舊改項目，鄭志剛也計劃打造總部經(jīng)濟區(qū)、金融集聚區(qū)與美食休閑街區(qū)，引入K11旗下品牌、瑰麗酒店等，預計投資總額超200億元。

這與新世界的多元化布局相契合，住宅之外，還有服務式公寓、寫字樓、商場、酒店等各類型物業(yè)。

2021/22財年，其在內(nèi)地的物業(yè)投資收入已達20.27億港元，同比上升 9%，主要受益于K11購物中心出租率穩(wěn)健。

K11是鄭志剛接手家族事業(yè)后精心打造的項目，預計到2026財年，K11項目將增至38個。

加倉底氣

在這輪房地產(chǎn)下行周期中，港資房企基于長期低杠桿、慢開發(fā)運營，依然留有逆勢加倉的底氣。

截至2022年6月底，新世界發(fā)展的賬上，可動用資金為1050億港元，其中現(xiàn)金及銀行存款約622億港元，可動用的銀行貸款約428億港元。

2022財年，其平均融資成本只有2.52%。

拿地增多，負債率有所升高，仍控制在較低水平。截至2022年6月底，新世界發(fā)展的總資產(chǎn)為6358億港元，負債率為54.69%。

即便如此，鄭志剛也在出售非核心資產(chǎn)，將資源投放于高增長、高潛力的核心業(yè)務。

2022 財年，新世界發(fā)展出售約139億港元非核心資產(chǎn)，其中，有位于內(nèi)地的多處商業(yè)、寫字樓和車庫，合計8.9億人民幣。

管理層預計，2023財年內(nèi)，會持續(xù)出售100億港元非核心資產(chǎn)。

即便財力雄厚，鄭家依舊非常謹慎，小心駛得萬年船，以“行穩(wěn)致遠”為核心。

新世界聚焦深耕大灣區(qū)，兼顧長三角地區(qū)，2021/22財年，其在內(nèi)地售樓171億，以大灣區(qū)為首的南部地區(qū)占到約73%，其整體合同銷售的均價，超過每平米39,000元。

在拿地方面，鄭家還習慣與核心央國企、外部優(yōu)質企業(yè)強強聯(lián)手，以招拍掛、合作開發(fā)、城市更新、收并購等多種渠道，擴展土地儲備。

比如，招商蛇口就是長期伙伴，兩家今年在上海兩度聯(lián)手，又在深圳合力開發(fā)太子灣綜合開發(fā)項目。

在保持進攻態(tài)勢的同時，這些舉措都可以盡可能降低風險。

最新的“胡潤百富榜”顯示，鄭家純、鄭志剛父子財富額達1400億元，在中國排名第18位，在動蕩環(huán)境下，保持穩(wěn)定。

行業(yè)漸暖，地產(chǎn)復蘇的新周期漸近，鄭氏家族的加倉，將開啟新的賺錢效應。

(實習生徐秋芳對本文有貢獻。)

（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）

關鍵詞： 新世界發(fā)展